Loi Climat & Résilience : Foire aux questions ZAE

RAPPELS RÉGLEMENTAIRES (LOI CLIMAT & RÉSILIENCE)

La lutte contre l’artificialisation des sols est un des enjeux face au dérèglement climatique. Si ces enjeux sont souvent assimilés à la lutte contre l’étalement résidentiel, la problématique de la consommation de foncier économique est également un vrai sujet : il représente selon les fichiers fonciers plus de 25 % de la consommation d’espaces naturels agricoles et forestiers des dix dernières années à l’échelle nationale, environ 30 % à l’échelle de Provence-Alpes-Côte d’Azur.

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (Loi Climat & résilience) s’en saisit pleinement, notamment sur le sujet des zones d’activité économique, dans l’objectif de structurer une politique globale durable sur cette thématique. Une des entrées privilégiées est l’approfondissement de la connaissance de ce foncier économique par la mise en place d’un inventaire des zones d’activité économique à l’échelle intercommunale.

Définition des Zones d’activité économique (ZAE)

Il existait précédemment des principes de reconnaissance des ZAE mis en place par le CGET (2017) :
• ensemble foncier réservé principalement à l’implantation d’activités économiques
• d’au moins deux entreprises
• volonté publique d’aménagement de recyclage ou de gestion, actuelle ou future
• figure dans le document d’urbanisme

La loi Climat et résilience introduit une définition des ZAE au code de l’urbanisme (L318-8-1), qui s’axe sur les zones relevant de la compétence développement économique des EPCI (communautés de communes, communautés urbaines, communautés d’agglomération, métropoles…) :

« Sont considérées comme des zones d’activité économique, au sens de la présente section, les zones d’activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale, touristique, portuaire ou aéroportuaire mentionnées aux articles L. 3641-1, L. 5214-16, L. 5215-20, L. 5216-5, L. 5217-2 et L. 5219-1 du code général des collectivités territoriales. »

Inventaire des zones d’activités économiques

L’article L.318-8-2 du code de l’urbanisme impose aux autorités compétences en matière de création, d’aménagement et de gestion des ZAE (EPCI) l’établissement d’un inventaire des zones d’activités économique sur leur territoire, avec sur chaque zone :

« 1° Un état parcellaire des unités foncières composant la zone d’activité économique, comportant la surface de chaque unité foncière et l’identification du propriétaire ;
2° L’identification des occupants de la zone d’activité économique ;
3° Le taux de vacance de la zone d’activité économique »

Est prévue la consultation des propriétaires et occupants des ZAE pendant une période de 30 jours avant arrêt de l’inventaire.

QUESTIONS FRÉQUENTES

Quelles ZAE sont concernées par les inventaires ?

Il convient de se rapporter à la définition introduite par la loi Climat et résilience (article 220) dans le nouvel article L. 318-8-1 du code de l’urbanisme :

"Art. L. 318-8-1.-Sont considérées comme des zones d’activité économique, au sens de la présente section, les zones d’activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale, touristique, portuaire ou aéroportuaire mentionnées aux articles L. 3641-1, L. 5214-16, L. 5215-20, L. 5216-5, L. 5217-2 et L. 5219-1 du code général des collectivités territoriales."

Sont donc obligatoirement concernées les ZAE dont l’objet est rappelé dans cet article et pour lesquelles les autorités visées assurent la création, l’aménagement et la gestion (cf. CGCT), dans le cadre du transfert de compétence qui a été confirmé par la loi NOTRe de 2015.

Que doivent contenir les inventaires ?

Comme indiqué à l’article L.318-8-2 du code de l’urbanisme, l’inventaire présente sur chaque zone un état parcellaire avec indication des surfaces et des propriétaires, l’identification des occupants de la zone, son taux de vacance.
L’inventaire peut bien évidemment être plus large et appréhendé par d’autres aspects. Le contenu fixé par la loi est un contenu minimal.

À partir de quand considère-t-on que les inventaires sont commencés ?

L’article 220 de la loi Climat et résilience prévoit en effet que les inventaires de ZAE à réaliser en application de l’article L. 318-8-1 du code de l’urbanisme sont engagés par l’autorité compétente dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la loi. L’autorité compétente est bien celle visée à l’article L. 318-8-1 du même code, qui renvoie aux EPCI compétents pour la création, l’aménagement et la gestion de ces zones.

Il peut être attesté par tout moyen démontrant objectivement la volonté de l’autorité compétente susmentionnée de lancer la réalisation d’un tel inventaire.

Il convient de distinguer les cas où un inventaire antérieur existe et ceux dans lesquels il n’y en a pas encore. Pour ce dernier, toute manifestation allant dans le sens de la réalisation de l’inventaire peut être considérée comme un tel engagement. Pour les outils préexistants mais ne répondant pas complètement aux objectifs recherchés, tout élément attestant de la volonté de mise à jour peut être considérée au titre du démarrage de l’inventaire.

On peut citer quelques exemples possibles pour attester du lancement de la démarche sur le territoire : délibération de l’organe délibérant de l’autorité compétente, versement de nouvelles informations à une base de données préexistante le cas échéant, etc.

Qui peut se charger de faire le recensement terrain ?

L’autorité compétente est chargée d’établir cet inventaire sur son territoire. Elle est évidemment libre de définir les conditions pour y parvenir et notamment de s’appuyer sur les partenaires de son choix pour réaliser cet inventaire.

Faut-il contacter tous les propriétaires de la ZAE ?

L’article L.318-8-2 du code de l’urbanisme impose de consulter à la fois les propriétaires et les occupants :

« Après consultation des propriétaires et occupants des zones d’activité économique pendant une période de trente jours, l’inventaire est arrêté par l’autorité compétente. Il est ensuite transmis à l’autorité compétente en matière de schéma de cohérence territoriale et à l’autorité compétente en matière de document d’urbanisme ou de document en tenant lieu. Ce document est également transmis à l’autorité compétente en matière de programme local de l’habitat.  »

Comment mesure-t-on le taux de vacance ?

La loi qui indique au moins une façon de calculer ce taux de vacance (3° de l’art. L.318-8-2 du CU) :

"Le taux de vacance de la zone d’activité économique, calculé en rapportant le nombre total d’unités foncières de la zone d’activité au nombre d’unités foncières qui ne sont plus affectées à une activité assujettie à la cotisation foncière des entreprises prévue à l’article 1447 du code général des impôts depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition et qui sont restées inoccupées au cours de la même période".

La loi indique que l’inventaire doit préciser le taux de vacance de la ZAE, calculé en rapportant le nombre total d’unités foncières (UF) de la ZAE au nombre d’UF qui ne sont plus affectées à une activité assujettie à la cotisation foncière des entreprises (CFE) depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition et qui sont restées inoccupées au cours de la même période.

L’échelle (l’unité foncière) et la source de données (LOCOMVAC qui s’appuie sur le non-paiement de la CFE) semblent toutes indiquées. LOCOMVAC est une base de données gérée par la DGFip, avec laquelle la DGALN a entamé un travail pour la mise à disposition et la transmission facilitée en vue de cet inventaire.

Il reste à ce stade une inconnue sur la notion d’ "Unité Foncière vacante", dans la mesure où se sont les locaux qui sont occupés et imposés, et qu’un même foncier peut accueillir plusieurs activités. Il semblerait important d’évaluer d’abord un taux de vacance par UF, en surface dédiée à l’activité avant de calculer ensuite un taux de vacance à la ZAE.

QUELS OUTILS DISPONIBLES EN PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR ?

Le dispositif SUD foncier éco initié par la Région repose sur un cadre partenarial associant l’État (DREAL), l’Établissement public foncier (EPF) Provence-Alpes-Côte d’Azur, ainsi que l’ensemble des Chambres de commerce et d’industrie, de Métiers et de l’Artisanat, l’agence de développement économique risingSUD et la plate-forme d’information géographique régionale.

Il a pour objectif de mutualiser les informations et données disponibles permettant l’analyse des espaces d’activités économiques à l’échelle régionale, leurs modes d’évolution et de gestion, d’élargir les champs d’observations de l’appareil économique régional afin d’étudier les problématiques foncières en faveur d’un développement économe et maîtrisé de l’espace.

Cet outil constitue une première base pour l’inventaire des ZAE, dont les collectivités peuvent aujourd’hui disposer librement :
https://visu.sud-foncier-eco.fr/

Si cet outil donne les bases d’un « pré-inventaire » sur la connaissance des ZAE, il faut néanmoins garder en tête que l’EPCI devra affiner les recherches sur son territoire pour répondre pleinement aux attentes de la loi, notamment concernant la consultation des propriétaires et des occupants.

Quelles sont les données manquantes et les étapes à venir ?

Certaines notions, comme l’unité foncière ou certains calculs ne sont à ce stade pas déterminés réglementairement. Les échanges de doctrine ont commencé avec le CEREMA et avec le ministère, car il est impératif que les données puissent être retraitées au niveau national, et qu’une certaine harmonisation soit mise en place. Il est également impératif que les spécificités territoriales soit prises en compte.

Un groupe de travail spécifique se lance en co-pilotage DREAL-Région pour conforter les modes de calculs et renforcer la plateforme SUD foncier éco (https://visu.sud-foncier-eco.fr/).

Cette initiative régionale vise à rassembler les initiatives, définir les méthodes et les sources d’informations pour la constitution d’un premier socle de données, et permettant d’opérer la mise en œuvre de ces inventaires des Zones d’activités économiques aux côtés des territoires.

L’objectif est d’affiner la mise à disposition de connaissances « clé en main » sur des bases de données communes pour accompagner les EPCI dans le cadre des attentes de ces inventaires, support essentiel à la définition d’une stratégie foncière de recyclage et d’optimisation des zones d’activités économiques.

Partager la page

S'abonner

Sur le même sujet